15 квітня 2020 р. відбулось спілкування дільничного офіцера поліції Карповича О.Ю. з керуючим директором Ганоцьким І.В. і головою правління Щербаковим В.З. з приводу заяв до поліції Коляди М.П. (власник квартири) і Качалова А.І (представник власника), які заявили відсутність у них можливості користуватись ліфтом і відсутність у їхніх квартирах електричної енергії.
З метою уникнення у майбутньому непорозумінь щодо змісту спілкування наводимо спільну правову позицію керуючого директора і голови правління з цього питання.
Щодо звернення Коляди М.П. і Качалова А.І. до поліції з приводу користування спільним майном.
Голова правління ОСББ «Фундуклєєвський» не працює в ОСББ на будь-якій посаді, а здійснює визначені Статутом ОСББ повноваження на громадських засадах, без отримання заробітної плати чи будь-якої іншої грошової компенсації чи будь-якого матеріального, у тому числі грошового, заохочення.
Через це голова правління ОСББ «Фундуклєєвський» не є службовою особою, тобто особою, яка займає постійно чи тимчасово в ОСББ «Фундуклєєвський» посаду, пов’язану з виконанням організаційно-розпорядчих чи адміністративно-господарських функцій, або виконує такі функції за спеціальним повноваженням.
Службовою особою ОСББ «Фундуклєєвський» є особа, яка обіймає посаду керуючого директора.
Разом з тим, згідно з ст. 10 закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» питання про використання спільного майна віднесено до виключної компетенції загальних зборів співвласників.
ОСББ не є власником спільного майна, а є лише юридичною особою, яка управляє спільним майном на підставі рішень співвласників.
З урахуванням наведених положень керуючий директор не є суб’єктом, який самостійно приймає будь-які рішення, щодо користування спільним майном, а є лише службовою особою, яка втілює рішення статутних органів об’єднання у таких питаннях.
Питання здійснення права власності на спільне майно врегульовані Цивільним кодексом України.
До компетенції органів державної влади та місцевого самоврядування, у тому числі до компетенції органів поліції, не належить розгляд та вирішення питань здійснення права власності на спільне майно осіб приватного права.
Через це розгляд звернень власників житлових і нежитлових приміщень у нашому будинку про вирішення питань про користування спільним майном відноситься до компетенції загальних зборів.
Згідно з ст. 10 закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
Щодо заяви Качалова А.І. до поліції про отримання можливості користуватись внутрішньобудинковими електричними мережами та ліфтами.
Для можливості приєднати квартирну електромережу до внутрішньобудинкових електричних мереж власник квартири повинен за свій рахунок придбати прилад обліку електричної енергії (марка, тип і модель якого передбачена проектом електричного обладнання будинку) і звернутись до ОСББ із заявою про встановлення такого лічильника на вхідних клемах квартирної електромережі і його опломбування пломбами ОСББ.
ОСББ приєднує внутрішньобудинкові електричні мережі до квартирної електромережі, встановлює прилад обліку електричної енергії і опломбовує його при наявності договору між власником житлового (нежитлового) приміщення та ОСББ «Фундуклєєвський» у відносинах користування спільним майном, укладеного на умовах Типового договору (в редакції рішення загальних зборів співвласників від 26 червня 2018 р.).
Для отримання можливості користуватись ліфтами (так само як і для отримання можливості користуватись внутрішньобудинковими електричними мережами) як спільним майном, потрібно укласти зазначений договір між власником житлового (нежитлового) приміщення та ОСББ «Фундуклєєвський» у відносинах користування спільним майном.
З повними текстами Правил користування і Типового договору можна ознайомитись в дирекції або на цьому сайті у розділі «ДОКУМЕНТИ ОСББ» у повідомленні від 28.06.2018 р. під назвою «КОММЕНТАРИЙ К ПРИНЯТЫМ РЕШЕНИЯМ».
Укладенням такого договору ОСББ бере на себе зобов’язання управляти спільним майном, а власник приміщення бере на себе зобов’язання зберігати спільне майно, сплачувати внески співвласника на управління спільним майном та платежі за житлово-комунальні послуги, щодо яких ОСББ виступає колективним споживачем, і виконувати умови користування спільним майном, які встановили загальні збори співвласників такого майна.
Станом на сьогодні власник квартири, інтереси якого представляє Качалов А.І., такого договору з ОСББ не уклав, тобто з власної волі відмовляється від отримання можливості користуватись ліфтом, електричними мережами, водопостачанням та каналізацією.
Щодо заяви Коляди М.П. до поліції про отримання можливості користуватись внутрішньобудинковими електричними мережами та ліфтами.
Коляда М.П. до липня 2019 р. користувався спільним майном на умовах, однакових для всіх співвласників.
04 і 05 липня 2019 р. Коляда М.П. у приміщенні керуючої дирекції вчинив хуліганські дії, які призвели до конфлікту між ним і трудовим колективом керуючої дирекції ОСББ «Фундуклєєвський».
Наслідками хуліганських дій Коляди М.П. стала колективна відмова працівників дирекції здійснювати експлуатаційне обслуговування спільного майно в тій частині, якою користується Коляда М.П. і яке потребує експлуатаційного обслуговування працівниками керуючої дирекції.
Звернення Коляди М.П. чотири рази розглядав статутний орган об’єднання — збори представників від об’єднання, які 30.07.2019 р., 20.08.2019 р., 01.10.2019 р. та 29.01.2020 р. приймали відповідні рішення.
Для відновлення експлуатаційного обслуговування спільного майно в тій частині, якою користується Коляда М.П. і яке потребує експлуатаційного обслуговування працівниками керуючої дирекції, збори представників запропонували Коляді в добровільному порядку принести вибачення працівникам керуючої дирекції, людську гідність яких він принизив.
Рішення зборів представників у цій частині має рекомендаційний характер і не є обов’язковим для Коляди М.П.
Крім того, Коляда М.П. порушив Загальні правила виконання оздоблювальних робіт, Правила користування спільним майном та умови договору між Колядою М.П. як власником житлового (нежитлового) приміщення та ОСББ «Фундуклєєвський» у відносинах користування спільним майном, укладеного на умовах Типового договору.
Порушення зазначених правил та умов договору полягають у такому:
1) 07.07.2019 р. робітники, які виконували оздоблювальні роботи в квартирі Коляди М.П., вивозили з його квартири будівельне сміття у неупакованому вигляді та будівельне обладнання у неупакованому вигляді, внаслідок чого механізм руху ліфту був виведений з ладу через забруднення дрібними частинками сміття.
За відновлення пошкодженого механізму ОСББ сплатило 2700 грн., що є майновою шкодою, завданою ОСББ діями Коляди.
2) У грудні 2019 р. було виявлено, що з лічильника електроенергії квартири № 28 знято пломби ОСББ «Фундуклєєвський», що за умовами договору між Колядою М.П. і ОСББ «Фундуклєєвський» про відносини у користуванні спільним майном є безумовною підставою для від’єднання внутрішньобудинкових електричних мереж від електромереж квартири Коляди М.П.
3) На початку березня 2020 р. було виявлено, що власник квартири № 28 Коляда М.П., без погодження з керуючим директором самоправно відкрив замкнений поверховий розподільчий електричний щит, в якому знаходяться оголені трифазні електричні кабелі, через які протікає напруга 0,4 кВ, а також обладнання, яке постійно перебуває під високою напругою.
Після проникнення до внутрішнього об’єму розподільчого електричного щита Коляда М.П. самоправно замінив замок на поверховому розподільчому електричному щиті, самоправно демонтував електронний трифазний прилад обліку електричної енергії, який було встановлено згідно з Технічними умовами, згідно з проектом електричних мереж будинку та згідно з умовами договору між Колядою М.П. та ОСББ «Фундуклєєвський» про відносини у користуванні спільним майном, і який був інтегрований в електронну систему управління загальнобудинковою системою постачання електричної енергії ЛУЗОД.
На місце демонтованого приладу обліку Коляда М.П. самоправно встановив невідомий прилад.
Такі дії Коляди М.П. є істотним порушенням правил користування спільним майном, які встановлені співвласниками цього майна.
Разом з тим, Коляда М.П. Коляда М.П. уклав з постачальником електроенергії прямий договір на постачання електричної енергії до межі балансової належності електроустановок квартири, що належить йому.
Також Коляда М.П., крім звернення до поліції подав позов проти ОСББ «Фундуклєєвський» до Шевченківського районного суду м. Києва з позовними вимогами відновити до його квартири постачання електричної енергії та можливості користуватись ліфтами.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 08 листопада 2019 р. у справі № 761/43554/19 відкрито провадження за позовом Коляди М.П., що виключає можливість прийняття будь-яким іншим органом влади рішень за скаргами Коляди М.П. про відновлення постачання електричної енергії та можливості користуватись ліфтами до набрання законної сили рішенням у цивільній справі № 761/43554/19.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 18.03.2020 р. у справі № 910/3977/20 постановлено ухвалу про забезпечення позову до його подання, якою заборонено Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Фундуклєєвський» вчиняти дії на створення обмеження, відключення електропостачання квартири Коляди М.П.
Також Коляда М.П. подав до Господарського суду м. Києва позов до ОСББ «Фундуклєєвський» з вимогами зобов’язати ОСББ забезпечити належне йому жиле приміщення електричною енергією.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 09 квітня 2020 р. у справі № 910/4585/20 Коляді М.П. відмовлено у прийнятті позовної заяви.
Разом з тим, вирішення питань щодо постачання електричної енергії до квартири Коляди М.П. належить до двосторонніх відносин Коляди М.П. і постачальника електричної енергії, з яким Коляда М.П. уклав прямий договір.
Рекомендації щодо відновлення для Коляди М.П. можливості користуватись ліфтами та можливості приєднати квартирну електромережу до внутрішньобудинкових електричних мереж (ці рекомендації не мають обов’язкового характеру).
Рекомендації технічного характеру щодо відновлення постачання електричної енергії до квартири Коляди М.П.:
1) Рекомендується Коляді М.П. у добровільному порядку звернутись до ОСББ із заявою про встановлення та опломбування пломбами ОСББ «Фундуклєєвський» приладу обліку електричної енергії (марка, тип і модель якого передбачена проектом електричного обладнання будинку).
Виконання цієї вимоги є виконанням Колядою М.П. вимог ст. 10 та ст. 15 закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ст. 7 закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про те, що співвласник багатоквартирного будинку зобов’язаний виконувати рішення загальних зборів співвласників, а також виконанням положень ст. 6 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про те, що співвласник має право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.
Також виконання цієї вимоги є виконанням умов договору між Колядою М.П. як власником житлового (нежитлового) приміщення та ОСББ «Фундуклєєвський» у відносинах користування спільним майном, укладеного на умовах Типового договору, а також виконанням Правил користування спільним майном, встановлених рішенням зборів співвласників такого майна.
Інші вимоги чи умови для вирішення цього питання керуючим директором не висуваються.
Рекомендації технічного характеру щодо відновлення можливості для Коляди М.П. користуватись ліфтами:
1) Рекомендується Коляді М.П. у добровільному порядку відшкодувати заподіяну об’єднанню майнову шкоду, завдану пошкодженням ліфта, у розмірі, встановленому п. 6.1. рішення зборів представників від об’єднання від 30 липня 2019 р.
Виконання цієї вимоги є виконанням Колядою М.П. вимог ст. 10 та ст. 15 закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ст. 7 закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про те, що співвласник багатоквартирного будинку зобов’язаний виконувати рішення загальних зборів співвласників, а також виконанням положень ст. 6 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про те, що співвласник має право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.
Також виконання цієї вимоги є виконанням умов договору між Колядою М.П. як власником житлового (нежитлового) приміщення та ОСББ «Фундуклєєвський» у відносинах користування спільним майном, укладеного на умовах Типового договору, а також виконанням Правил користування спільним майном, встановлених рішенням зборів співвласників такого майна.
Інші вимоги чи умови для вирішення цього питання керуючим директором не висуваються.
Разом з тим, виконання Колядою М.П. рекомендацій технічного характеру є недостатньою умовою для задоволення його вимог, оскільки трудовий колектив керуючої дирекції відмовляється здійснювати експлуатаційне обслуговування спільного майно в тій частині, якою користується Коляда М.П. і яке потребує експлуатаційного обслуговування працівниками керуючої дирекції.
Рішенням п. 2.2. питання 2 порядку денного зборів представників від 29.01.2020 р. Коляді М.П. було роз’яснено, що збори представників вважають неможливим застосовувати будь-які заходи впливу на працівників керуючої дирекції до моменту принесення Колядою М.П. вибачення працівникам дирекції, людську гідність яких він принизив.
10 грудня 2019 р. відбулись загальні збори співвласників, до яких Коляда М.П. мав можливість усно або письмово звернутись з приводу ситуації, що склалась, але не зробив цього і участі у зборах не взяв.
Рекомендації щодо залагодження конфлікту з людьми, яких Коляда М.П. принизив і образив.
1) У кожного свій розум (і завжди найкращий).
16 квітня 2020 р.
Керуючий директор Ганоцький І.В.
Голова правління Щербаков В.З.