29 січня 2020 р. відбулись збори представників з порядком денним:
- Про використання власниками квартир № 28, № 29 електричних мереж.
- Про конфлікт трудового колективу з власником кв. № 28.
- Про фінансовий аудит діяльності об’єднання за період 2015 — 2019 рр.
- Про дотримання вимог правил пожежної безпеки.
- Про перевірку квартирних приладів обліку води та електричної енергії.
- Про хід модернізації системи контрольованого доступу до житлової частини будинку.
- Розгляд заяв.
Офіційне оприлюднення рішень зборів представників від Об’єднання від 29 січня 2020 р.
Збори представників від Об’єднання
29 січня 2020 р.
РІШЕННЯ
1. Розглянувши питання 1 порядку денного збори представників беруть до уваги:
Встановлено і задокументовано 16.12.2019 р. відповідними актами, що квартирні прилади обліку електричної енергії квартир № 28 і № 29 не мають пломб ОСББ «Фундуклєєвський», якими ці прилади були опломбовані перед початком експлуатації цих приладів.
Також виявлено, що власники квартир № 28, № 29 самоправно, без повідомлення керуючої дирекції, зняли встановлений дирекцією на поверховому розподільчому вузлі замок і встановили власний замок.
Споживання електричної енергії без наявності пломб ОСББ «Фундуклєєвський» на квартирному приладі обліку, які гарантують невтручання в роботу приладів обліку, є неприпустимим.
Керуючої дирекцією було запропоновано власникам квартир № 28 і № 29 надати пояснення причин відсутності пломб на цих приладах обліку.
Про необхідність надання таких пояснень, а також про неприпустимість використовувати внутрішньобудинкові електричні мережі без наявності пломб на приладах обліку електричної енергі, власники квартир № 28 і № 29 попереджались.
Станом на день проведення зборів представників (29.01.2020 р.) жодного пояснення з цього приводу від власників квартир № 28 і № 29 до керуючої дирекції не надійшло.
Об’єднання є колективним побутовим споживачем електричної енергії і сплачує постачальнику вартість спожитої електричної енергії за показниками загальнобудинкових приладів обліку.
Власники приміщень компенсують об’єднанню вартість спожитої ними електричної енергії згідно з показниками індивідуальних приладів обліку.
Різниця між загальною вартістю спожитої в будинку електричної енергії, згідно з показниками загальнобудинкових приладів обліку, і вартістю спожитої електроенергії сумарно за показниками індивідуальних приладів обліку, відноситься на рахунок загальнобудинкових витрат і розподіляється між всіма співвласниками пропорційно загальній площі, яка належить співвласникам як власникам.
Через це споживання електричної енергії власниками квартир № 28, № 29 без наявності пломб ОСББ «Фундуклєєвський» на приладах обліку електричної енергії несе ризик несанкціонованого втручання в роботу таких приладів обліку і можливість споживання власниками цих квартир електричної енергії, яка не облікована такими приладами обліку.
Умовами п. 1.8. договорів між об’єднанням і власниками квартир № 28, № 29 у відносинах користування спільним майном встановлено, що споживання електричної енергії, холодної води і водовідведення без справних приладів обліку, прийнятих для обліку Об’єднанням та опломбованих, — забороняється.
Умовами п. 2.1. цих договорів встановлено, що Об’єднання надає технічну можливість власнику приміщення користуватись спільним майном (зокрема, інженерними мережами) на умовах цього договору.
Умовами п. 4.4.1. цих договорів договору встановлено, що власник зобов’язується забезпечувати цілісність пломб приладів обліку постачання електричної енергії, води, опалення.
Умовами п. 4.4.2 цих договорів встановлено, що відсутність на лічильнику пломб чи їх пошкодження вважається обставиною, яка забороняє використання такого лічильника і споживання електричної енергії, води чи тепла, яке цей лічильник обліковує.
З листа Приватного акціонерного товариства «ДТЕК Київські електромережі» на ім’я керуючого директора ОСББ «Фундуклєєвський» від 11.12.2019 р. № 1/3/012/27013 стало відомо, що власники квартир № 28, № 29 уклали прямі договори з цим постачальником на постачання електричної енергії без отримання дозволу загальних зборів співвласників на використання внутрішньобудинкових електричних мереж, які є спільною власністю співвласників.
Щодо цієї обставини збори представників прийняли рішення від 18.12.2019 р., яким запропонували власникам кв. № 28 і № 29 у добровільному порядку виконати вимоги п. 2.3.2. рішення з питання 2 загальних зборів співвласників від 12.03.2018 р. і не пізніше 01 лютого 2020 р. розірвати укладені ними договори з постачальником електричної енергії.
Належно засвідчені витяги з цього рішення вкладені до поштових скриньок квартир № 28, № 29.
Крім цього, рішення зборів представників офіційно оприлюднено 28.12.2019 р. на сайті об’єднання в Інтернеті.
Крім цього, нагадування власниці квартири № 29 про необхідність виконати рішення зборів представників від 18.12.2019 р. двічі (08.01.2020 р. і 22.01.2020 р.) публікувалось на сайті об’єднання в Інтернеті.
Станом на день проведення зборів представників 29.01.2020 р. жодних звернень чи будь-якої інформації щодо виконання власниками квартир № 28, № 29 рішення зборів представників від 18.12.2019 р. до керуючої дирекції не надходило.
Власники квартир № 28, № 29 участі у зборах представників 29.01.2020 р. не взяли, надіслали адвокатів.
Представники власників кв. № 28, № 29 про обставини відсутності пломб на лічильниках обліку електричної енергії, а також про причини, що спонукали власників цих квартир відмовитись від використання інженерних мереж на умовах, які встановлені рішенням загальних зборів співвласників для всіх власників приміщень, і укласти прямі договори з постачальником електричної енергії, який не отримав від загальних зборів співвласників дозволу на використання внутрішньобудинкових електричних мереж для здійснення своєї комерційної діяльності, пояснень не надали, обмежившись усними поясненнями про наявність у власників права укладати прямі договори з постачальниками житлово-комунальних послуг.
Також представники обох власників повідомили, що претензії до цих власників викликані конфліктом власників з головою правління Щербаковим В.З., при цьому жодних доказів чи обставин такого конфлікту не надали.
Учасникам зборів представників про існування конфлікту голови правління з власниками квартир № 28, № 29 не відомо.
Власники приміщень багатоквартирного будинку мають право на укладання прямих договорів з постачальниками житлово-комунальних послуг.
Постачальники житлово-комунальних послуг мають право постачати такі послуги на підставі прямих договорів з власниками приміщень багатоквартирного будинку, при наявності технічної можливості.
Технічна можливість постачання житлово-комунальних передбачає наявність у постачальника таких послуг необхідних для цього власних засобів чи обладнання, зокрема внутрішньобудинкових інженерних мереж, або отриманого у встановленому порядку права використовувати такі мережі.
У житловому комплексі внутрішньобудинкові електричні мережі створені за додаткові кошти співвласників, через що є їхньою спільною власністю.
Ця обставина вимагає від постачальника електричної енергії перед укладенням прямого договору з власниками приміщень отримати від загальних зборів співвласників право і дозвіл на використання внутрішньобудинкових інженерних мереж.
Окремі власники приміщень не мають права самостійно надавати дозвіл постачальнику електричної енергії на використання внутрішньобудинкових електричних мереж.
Ці питання врегульовані рішенням з питання порядку 2 денного загальних зборів співвласників від 12 березня 2018 р. «Про заходи із захисту спільної власності».
Обговоривши питання 1 порядку денного збори представників вирішили:
1.1. Повторно запропонувати власникам квартир № 28, № 29 у строк до 07 лютого 2020 р. виконати рішення зборів представників від 18.12.2019 р., а також до 07.02.2020 р. надати письмові пояснення щодо обставин відсутності пломб на квартирних приладах обліку і пояснити мотиви, якими власники керувались при укладенні прямого договору з постачальником електричної енергії.
1.2. Запропонувати правлінню у разі звернення власників квартир № 28, № 29 про особисту участь у розв’язанні ситуації, що склалась, провести засідання правління у зручний для власників час.
1.3. Доручити керуючому директору (Ганоцький І.В.):
— до 07 лютого 2020 р. здійснити заходи, передбачені умовами розділом 7 договорів між об’єднанням і власниками квартир № 28, № 29 у відносинах користування спільним майном щодо повідомлення про невиконання умов договору;
— у разі відсутності письмових пояснень власників щодо відсутності пломб ОСББ «Фундуклєєвський», а також відсутності доказів припинення договорів між цими власниками і постачальником електричної енергії, застосувати заходи, передбачені умовами розділу 8 договорів між об’єднанням і власниками квартир № 28, № 29 у відносинах користування спільним майном, а саме — припинити для власників квартир № 28, № 29 технічну можливість користування електричними мережами 10 лютого 2020 р. о 12:00.
— з метою можливої компенсації власникам цих квартир внесків у створення внутрішньобудинкових електричних мереж зробити розрахунок вартості таких внесків власниками квартир № 28, № 29 у створення внутрішньобудинкових електричних мереж і з цією метою запропонувати цим власникам надати документальне підтвердження таких внесків (у разі відсутності їх в керуючій дирекції).
1.4. Встановити, що всі письмові звернення з цього питання власників квартир № 28 і № 29 чи їхніх представників на ім’я керуючого директора чи на адресу правління розглядають збори представників від об’єднання.
2. Розглянувши питання 2 порядку денного, збори представників беруть до уваги:
Існує конфлікт між трудовим колективом виконавчої дирекції і власником квартири № 28 ВЛАСНИК, викликаний ганебною поведінкою ВЛАСНИК, який брутальною і нецензурною лайкою впродовж двох днів (04 і 05 червня 2019 р.) тричі принижував людську гідність працівників дирекції.
Колектив дирекції відмовився здійснювати експлуатаційне обслуговування спільного майна будинку в частині, якою користується ВЛАСНИК
Рішеннями зборів представників від 30.07.2019 р., 20.08.2019 р. та 01.10.2019 р. запропоновано шлях залагодження конфлікту між ВЛАСНИК і трудовим колективом, який полягає у принесенні ВЛАСНИК вибачення людям, людську гідність яких він принизив.
Крім того, за рішенням зборів представників, ВЛАСНИК повинен:
— відшкодувати заподіяну об’єднанню майнову шкоду у подвійному розмірі вартості ремонту ліфта (подвійний розмір відшкодування заподіяної шкоди складає 5400 грн.);
— здійснити вологе прибирання вестибюлю першої житлової секції;
— надати пояснення, чому його електронною перепусткою користувалась особа, яка не є співвласником будинку (є чоловіком співвласниці, яка не набула права користуватись ліфтом через відмову сплатити внески співвласника).
ВЛАСНИК, всупереч вимогам ст. 15 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», п. 3.6.11. Статуту ОСББ «Фундуклєєвський» відмовляється виконувати рішення зборів представників, які є статутним органом об’єднання.
Також ВЛАСНИК відмовляється брати участь у зборах представників і у загальних зборах співвласників, натомість висуває до об’єднання власні вимоги, які подаються у вигляді заяв його адвокатів.
Зміст вимог, які ВЛАСНИК висуває до об’єднання, зводиться до відновлення експлуатаційного обслуговування спільного майна в частині, якою він користується, без виконання рішення зборів представників.
З метою досягнення своєї мети ВЛАСНИК подав до Шевченківського районного суду м. Києва відповідний позов.
ВЛАСНИК участі у зборах представників не взяв, надіслав свого адвоката.
Представниця ВЛАСНИК пояснень щодо бачення ВЛАСНИК шляхів розв’язання конфлікту не надала.
Обговоривши питання 2 порядку денного, збори представників вирішили:
2.1. Рекомендувати трудовому колективу керуючої дирекції негайно відновити експлуатаційне обслуговування спільного майна в частині, якою користується ВЛАСНИК, після принесення ним вибачення перед працівниками, людську гідність яких він принизив.
2.2. Роз’яснити ВЛАСНИК:
— обов’язок співвласника багатоквартирного будинку виконувати рішення статутних органів встановлено законом України і положеннями Статуту об’єднання;
— можливості спільноти співвласників впливати на дії та поведінку працівників керуючої дирекції обмежуються правом керуючого директора вимагати виконання працівниками їхніх функціональних обов’язків і застосовувати заходи впливу, передбачені трудовим законодавством.
Такі самі можливості щодо впливу на керуючого директора належать статутним органам об’єднання;
— в конфліктній ситуації, що склалась, збори представників вважають, що інтереси ВЛАСНИК, які полягають у отриманні можливості ганебної поведінки без належних наслідків, суперечать загальним інтересам спільноти співвласників і є такими, що не можуть захищатись рішеннями зборів представників;
— збори представників вважають неможливим застосовувати будь-які заходи впливу на працівників керуючої дирекції до моменту принесення ВЛАСНИК вибачення працівникам дирекції, людську гідність яких він принизив;
— 10 грудня 2019 р. відбулись загальні збори співвласників, до яких ВЛАСНИК мав можливість усно або письмово звернутись з приводу ситуації, що склалась, але не зробив цього і участі у зборах не взяв.
2.3. Рекомендувати керуючому директору (Ганоцький І.В.) не впливати на окремих працівників і трудовий колектив у цілому з метою спонукання до відновлення експлуатаційного обслуговування спільного майна в частині, якою користується ВЛАСНИК
2.4. Питання відшкодування ВЛАСНИК об’єднанню заподіяної шкоди і виконання ним вологого прибирання вестибюлю першої житлової секції розглянути після набрання законної сили рішення суду за позовом ВЛАСНИК до об’єднання.
2.5. Встановити, що всі звернення з цього питання ВЛАСНИК чи його представників на ім’я керуючого директора чи на адресу правління розглядають збори представників від об’єднання.
3. Розглянувши пропозицію голови правління Щербакова В.З. збори представників вирішили:
3.1. Провести фінансовий аудит діяльності об’єднання за період з дня заснування об’єднання до 31.12.2019 р.
3.2. Запропонувати керуючому директору (Ганоцький І.В.) і ревізійній комісії визначити виконавця і вартість аудиту і подати на наступні збори представників відповідні пропозиції.
4. Розглянувши питання 4 порядку денного збори представників вирішили доручити керуючому директору (Ганоцький І.В.):
4.1. Повторно звернутись до територіальних органів ДСНС з проханням провести перевірку виконання припису головного інспектора ВЗНС Шевченківського РУ ГУ ДСНС України у м. Києві від 05.11.2029 р. № 463 про усунення порушень вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки.
4.2. Скласти і подати на розгляд наступних зборів представників детальний звіт про вжиті заходи з забезпечення пожежної безпеки у житловому комплексі.
5. Розглянувши питання 5 порядку денного збори представників вирішили доручити керуючому директору (Ганоцький І.В.) здійснити до 10 лютого 2020 р. перевірку наявності пломб об’єднання на всіх квартирних приладах обліку води і електричної енергії і подати звіт на розгляд зборів представників.
6. Розглянувши питання 6 порядку денного збори представників вирішили:
6.1. Вважати незадовільним здійснення заходів з модернізації системи контрольованого доступу до житлової частини приміщень.
6.2. Доручити керуючому директору (Ганоцький І.В.) пришвидшити здійснення заходів з модернізації системи контрольованого доступу до житлових приміщень будинку.
При здійсненні заходів з модернізації забезпечити керування ліфтами відповідно до правил пожежної безпеки.
7. Розглянувши заяву власниці квартири № 120 ВЛАСНИК збори представників вирішили:
7.1. Заяву власниці квартири № 120 ВЛАСНИК задовольнити.
7.2. Керуючому директору (Ганоцький І.В.) врахувати рішення зборів представників з цього питання.