внимание высота 2

Проект рішення загальних зборів

За результатами розгляду пропозицій співвласників щодо проекту рішення загальних зборів, оприлюднюється проект рішення загальних зборів співвласників (що відбудуться 12 березня 2021 р.) у редакції cтаном на 24 лютого 2021 р.

Кожний співвласник має право запропонувати зміни та доповнення до проекту рішення зборів. Пропозиції приймаються у письмовму вигляді в керуючій дирекції.

ПРОЕКТ станом на 24.02.2021

РІШЕННЯ

загальних зборів співвласників

житлового комплексу за адресою м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58-А

м. Київ, 12 березня 2021 р.

Про укладення індивідуальних договорів на постачання комунальних послуг.

При розгляді питання порядку денного збори беруть до уваги такі обставини:

1) Законами України «Про житлово-комунальні послуги» (ст. 14), «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (ст. 22), «Про житлово-комунальні послуги» (ст. 7, ст. 12) встановлено, що послуги з постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами надаються споживачам на підставі індивідуальних договорів, укладених з постачальниками послуг відповідно до вимог законодавства.

Індивідуальні договори укладаються на підставі Типових договорів, затверджених:

— про постачання електричної енергії — Правилами роздрібного ринку електричної енергії, затвердженими «Правилами роздрібного ринку електричної енергії» (станом на сьогодні в редакції Постанови НКРЕ від 26 червня 2020 року N 1219);

— про постачання централізованого водопостачання, централізованого водовідведення — Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Правил надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення і типових договорів про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення, (станом на сьогодні в редакції Постанови від 05.07.2019 № 690).

2) Згідно з ст. 58 закону України «Про ринок електричної енергії» споживач має право: купувати електричну енергію для власного споживання за двосторонніми договорами та на організованих сегментах ринку, за умови укладення ним договору про врегулювання небалансів та договору про надання послуг з передачі електричної енергії з оператором системи передачі, а у разі приєднання до системи розподілу — договору про надання послуг з розподілу електричної енергії з оператором системи розподілу; або купувати електричну енергію на роздрібному ринку у електропостачальників або у виробників, що здійснюють виробництво електричної енергії на об’єктах розподіленої генерації, за правилами роздрібного ринку.

3) Станом на сьогодні, без реалізації змін до проектних і технічних рішень на постачання електричної енергії до житлового комплексу, відсутня технічна можливість приєднання житлових і нежитлових приміщень до системи розподілу електроенергії.

Тобто, фізично відсутня можливість приєднати квартирні електромережі безпосередньо до мереж оператора системи розподілу без використання внутрішньобудинкових електричних мереж.

4) Через відсутність технічної можливості приєднання приміщень безпосередньо до мереж оператора системи розподілу, укладення власниками житлових і нежитлових приміщень з оператором системи розподілу договору про надання послуг з розподілу електричної енергії у вигляді двостороннього договору та виконання таких умов таких договорів — є неможливим і є фікцією.

5) Станом на сьогодні власники двох квартир, шляхом подання заяв до оператора системи розподілу ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі», приєднались до публічного Договору споживача про надання послуг з розподілу (передачі) електричної енергії з цим оператором.

При цьому міські електромережі ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» не мають і станом на сьогодні не можуть мати точки приєднання до квартирних електромереж цих власників.

Також ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» не має право на користування внутрішньобудинковими електромережами.

6) Укладення договору про використання оператором системи розподілу внутрішньобудинкових електромереж має для об’єднання негативні наслідки у вигляді:

— збільшення тарифу на електроенергію за рахунок включення до такого тарифу плати за користування електричними мережами електропостачальною організацією, а також збільшення розміру такої плати на розмір податку на додану вартість;

— збільшенням витрат на управління (утримання) будинком на розмір податку на додану вартість, отриманого в складі плати за користування будинковими електромережами електропостачальником;

— втрату об’єднанням статусу неприбуткової організації через необхідність сплачувати ПДВ та податок на прибуток за надання послуг з утримання будинкових електромереж, надані електропостачальнику;

При цьому об’єднання співвласників зобов’язано:

— перераховувати до бюджету податок на додану вартість (розмір якого постачальник зараховує в свій податковий кредит, який йому компенсує держава, тобто постачальник користується власністю співвласників і отримує за це кошти у вигляді повернутого ПДВ, який співвласники перерахували до бюджету);

— сплачувати податок на прибуток, якщо не надасть доказів використання плати, отриманої від постачальника, на конкретну мету утримання чи ремонту електричних мереж;

— вести окремий бухгалтерський облік витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацією технологічних електричних мереж спільного використання;

— щороку погоджувати з НКРЕКП кошторис витрати, а при зміні витрат більше ніж на 5 %, складу (конфігурації) електричних мереж, топології однолінійних схем, що відбулися протягом року, власник мереж зобов’язаний подати на погодження зміни до кошторису;

— разом з кошторисом подавати розрахунок об’єму умовних одиниць технологічних електричних мереж спільного використання, узгоджений оператором системи, що потребує залучення на договірних засадах фахівця;

— для отримання плати за використання електропостачальником електромереж, власник мереж повинен щомісяця подавати електропостачальнику розрахунок вартості.

 Такі обов’язки є обтяжливими і неприйнятними для невеликого штату керуючої дирекції і тягнуть за собою збільшення витрат на утримання будинку.

Також об’єднання вважає неприйнятною саму участь у сумнівних схемах збагачення постачальника шляхом компенсації ПДВ.

7) Серед співвласників є окремі особи (власники двох квартир, які підписали заяви про приєднання до публічного договору з оператором системи розподілу), які різними зусиллями прагнуть спонукати об’єднання до укладення з ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» договору про спільне використання електромереж.

При цьому ці власника або не розуміють, або свідомо ігнорують, що укладення такого договору істотно збільшить вартість утримання будинку і вартість електроенергії.

8) Збори вважають, що:

Внутрішньобудинкові електричні мережі не належать до технологічних електричних мереж.

Крім цього, відповідно до ст. 49 Закону України «Про ринок електричної енергії»

Основним споживачем, який зобов’язаний укласти з оператором системи розподілу договір про спільне використання технологічних електричних мереж, вважається споживач та/або власник електричних мереж, який не є оператором системи розподілу, електричні мережі якого використовуються для розподілу електричної енергії іншим споживачам, а також для транспортування електричної енергії в мережі оператора системи розподілу.

Аналогічне положення містить абзац 39 п. 1.1.2. Правил роздрібного ринку електричної енергії: «основний споживач — споживач та/або власник електричних мереж, який не є оператором системи, електричні мережі якого використовуються оператором системи для транспортування електричної енергії іншим споживачам та/або для транспортування електричної енергії в мережі оператора системи».

Тобто, основним споживачем вважається споживач або власник, електричні мережі якого використовуються оператором системи для транспортування електричної енергії іншим споживачам.

Договір про спільне використання технологічних електричних мереж між власником цих мереж (основним споживачем) та оператором системи розподілу укладається у разі передачі електричної енергії іншим споживачам (іншим суб’єктам господарювання, крім їх власника).

Оскільки власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками внутрішньобудинкових електричних мереж, договір про спільне використання технологічних електричних мереж (внутрішньобудинкових електричних мереж багатоквартирних будинків) між оператором системи розподілу та ОСББ, яке утворене власниками житлових і нежитлових приміщень, не укладається.

Тобто, через внутрішньобудинкові електричні мережі, належні колективу власників, електрична енергія передається не стороннім особам (іншим власникам), а особам, які входять до складу колективного власника електромереж.

Відповідно до умов Типового договору про спільне використання технологічних електричних мереж, затверджених постановою НКРЕКП, надання технологічних електричних мереж у користування оператору системи розподілу є оплатною послугою, виконавцем якої є власник технологічних електричних мереж.

Разом з тим, відповідно до положень Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» об’єднання співвласників багатоквартирного будинку:

— є непідприємницьким товариством і неприбутковою організацією;

— не може здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність;

— не є і не може бути виконавцем послуг, в тому числі житлово-комунальних послуг.

З урахуванням наведеного, загальні збори співвласників вважають, що у об’єднання відсутній обов’язок укладати з оператором системи розподілу договір про спільне використання технологічних мереж, щонайменше з трьох підстав:

— внутрішньобудинкові електричні мережі об’єднання не відносяться до технологічних електричних мереж;

— об’єднання не є основним споживачем, а є колективним побутовим споживачем;

— внутрішньобудинкові електричні мережі не використовуються для транспортування електричної енергії іншим споживачам, а використовуються для постачання електричної енергії особам (споживачам), які складають одночасно спільноту колективного побутового споживача і спільноту власників внутрішньобудинкових електричних мереж.

9) Відповідно до ст. 10 закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» питання про використання внутрішньобудинкових електромереж, як спільного майна, належить до виключної компетенції загальних зборів співвласників.

Станом на сьогодні рішеннями загальних зборів співвласників встановлена пряма заборона на укладення будь-яких правочинів про використання внутрішньобудинкових електромереж третіми особами.

10) Положеннями п. 1.1.2. «Правилами роздрібного ринку електричної енергії» (в редакції Постанови НКРЕ від 26 червня 2020 року N 1219) встановлено:

цитата: «власник електричних мереж — юридична або фізична особа, якій на праві власності або користування належать електроустановки, призначені для розподілу електричної енергії, або юридична особа, якій на праві власності або користування належать електроустановки, призначені для передачі електричної енергії;

об’єкт побутового споживача — житловий будинок (частина будинку), квартира або будівля, які розміщені за однією адресою та належать одній фізичній особі або декільком фізичним особам на правах власності або користування;

побутовий споживач — індивідуальний побутовий споживач (фізична особа, яка використовує електричну енергію для забезпечення власних побутових потреб, що не включають професійну та/або господарську діяльність) або колективний побутовий споживач (юридична особа, створена шляхом об’єднання фізичних осіб — побутових споживачів, яка розраховується за електричну енергію за показами загального розрахункового засобу обліку в обсязі електричної енергії, спожитої для забезпечення власних побутових потреб таких фізичних осіб, що не включають професійну та/або господарську діяльність)». кінець цитати.

11) Для забезпечення, передбаченого законами, права споживачів отримувати електричну енергію на підставі індивідуальних договорів з електропостачальними організаціями, «Правилами роздрібного ринку електричної енергії» передбачена можливість укладення тристороннього договору:

цитата: «10.2.6. У разі прийняття відповідного рішення органом управління колективного споживача споживач колективного побутового споживача або фізична особа, яка не є членом колективного побутового споживача, але електроустановки якої приєднані до технологічних електричних мереж колективного побутового споживача (далі — споживач на території колективного побутового споживача), для користування електричною енергією укладає тристоронній договір про постачання та розподіл електричної енергії на території колективного побутового споживача з електропостачальником, який здійснює постачання електричної енергії цьому колективному побутовому споживачу, та колективним побутовим споживачем на основі типового договору (додаток 11 до цих Правил)». кінець цитати.

12) Зазначеними «Правилами роздрібного ринку електричної енергії» не визначено, який саме органу управління колективного споживача має прийняти рішення, на підставі якого укладається тристоронній договір.

13) Пунктом 8.1.4. рішення загальних зборів співвласників будинку від 01.12.2020, встановлено, що для отримання електричної енергії на підставі тристороннього договору співвласник повинен звернутись до загальних зборів співвласників із заявою про погодження умов такого договору і надання керуючому директору згоди на його укладення.

14) Встановлені п. 8.1.4. рішення загальних зборів співвласників будинку від 01.12.2020 умови жодним чином не обмежують жодного співвласника як власника у праві чи у можливості укласти тристоронній договір на постачання електричної енергії, за умови, що на підставі таких договорів співвласники не позбавляються права власності на будинкові електромережі та не обмежуються у здійсненні такого права.

Разом з тим, в умовах карантинних обмежень на загальну кількість учасників зборів, а також з інших мотивів, скликання загальних зборів співвласників для розгляду звернень власників  щодо укладення тристоронніх договорів є ускладненим і недоцільним.

Ці обставини обумовлюють необхідність внесення змін до п. 8.1.4. рішення загальних зборів співвласників від 01.12.2020.

Щодо отримання комунальної послуги централізованого водопостачання та водовідведення, збори констатують відсутність істотних перешкод для переходу у відносинах постачання таких комунальних послуг на підставі індивідуальних договорів.

Постановою Кабінету Міністрів України від 05.07.2019 № 690 затверджено Типовий договір з індивідуальним споживачем про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення (без обслуговування внутрішньобудинкових систем).

Умовами цього договору передбачено постачання комунальної послуги централізованого водопостачання, централізованого водовідведення без передачі внутрішньобудинкових систем на обслуговування, чи у використання, чи в управління постачальнику комунальної послуги.

При цьому пункт 5 Типового договору передбачає: «5. Обслуговування, поточний та капітальний ремонти внутрішньобудинкових систем, що забезпечують надання послуг у багатоквартирному будинку, здійснюються споживачами або уповноваженими на виконання таких робіт особами за рахунок споживачів».

Взявши до уваги наведені обставини, загальні збори співвласників вирішили:

  1. Роз’яснити власникам житлових і нежитлових приміщень про їхнє незаперечне право на постачання централізованого водопостачання, централізованого водовідведення на підставі індивідуальних договорів, укладених відповідно до положень Постанови Кабінету Міністрів від 05.07.2019 № 690, а на постачання електричної енергії на підставі індивідуальних тристоронніх договорів, укладених відповідно до положень розділу 10 «Правил роздрібного ринку електричної енергії», за умови, що на підставі таких договорів співвласники житлового комплексу не позбавляються права власності на будинкові інженерні мережі та не обмежуються у здійсненні такого права.
  2. Роз’яснити власникам житлових і нежитлових приміщень, що будь-які договори, укладені з будь-яким постачальником електричної енергії без участі ОСББ «Фундуклєєвський», не породжують і не можуть породжувати жодних правових наслідків для об’єднання.
  3. З метою спрощення розгляду звернень співвласників до органу управління об’єднанням щодо укладення тристоронніх договорів на постачання електричної енергії:

3.1. До рішення з питання 8 порядку денного загальних зборів співвласників будинку від 01.12.2020 внести такі зміни:

Абзац другий підпункту 8г пункту 8.1. вважати таким, що втратив чинність.

Пункт 8.1.4. викласти в редакції:

«8.1.4. Для отримання рішення органу управління щодо укладення тристороннього договору на постачання електричної енергії (додаток 11 до Правил роздрібного ринку електричної енергії) власник приміщення звертається до зборів представників від об’єднання із письмовою заявою у довільній формі.

Встановити, що до повноважень зборів представників від об’єднання відноситься:

— прийняття рішень щодо укладення власниками житлових і нежитлових приміщень тристоронніх договорів на постачання електричної енергії відповідно до розділу 10 «Правил роздрібного ринку електричної енергії» і надання керуючому директору доручень про укладення і підписання таких договорів;

— затвердження методики розрахунку (обчислення) вартості всіх без винятку внесків та платежів, які повинен сплатити об’єднанню власник житлового чи нежитлового приміщення за умовами тристороннього договору на постачання електричної енергії, при цьому розміри всіх без винятку внесків та платежів, які повинен сплатити об’єднанню власник житлового чи нежитлового приміщення за умовами тристороннього договору на постачання електричної енергії,  розраховані за методикою, затвердженою зборами представників від об’єднання, є розрахунковими величинами (величинами, які обчислені арифметично), через що розміри таких внесків і платежів затвердженню статутними органами управління об’єднанням не підлягають».

  1. Встановити:

4.1. Моделлю організації договірних відносин власників житлових і нежитлових приміщень житлового комплексу з постачальником централізованого водопостачання, централізованого водовідведення є індивідуальний договір на умовах типового договору з індивідуальним споживачем про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення (без обслуговування внутрішньобудинкових систем).

4.2. Заходи з обслуговування, поточного та капітального ремонтів внутрішньобудинкових систем, що забезпечують надання послуг централізованого водопостачання, централізованого водовідведення у житловому комплексі, організовуються і здійснюються керуючим директором за рахунок внесків співвласників на витрати на управління житловим комплексом.

4.3. Модель організації договірних відносин з постачальником електричної енергії обирається кожним власником житлового чи нежитлового приміщення житлового комплексу індивідуально і самостійно з двох варіантів:

4.3.а) Залишатись індивідуальним побутовим споживачем електричної енергії колективного побутового споживача електричної енергії, яким станом на сьогодні виступає ОСББ «Фундуклєєвський» (існуюча модель отримання електричної енергії).

При цьому вартість спожитої електричної енергії сплачується за показниками квартирного електролічильника, а вартість утримання, ремонтів будинкових електричних мереж, втрати електроенергії в будинкових електромережах та інші витрати, пов’язані з постачанням електричної енергії, сплачуються за рахунок внесків співвласників на витрати на управління будинком.

4.3.б) Укласти з постачальником електричної енергії та ОСББ «Фундуклєєвський» тристоронній договір відповідно до положень розділу 10 «Правил роздрібного ринку електричної енергії».

За умовами тристороннього договору вартість спожитої електричної енергії сплачується за показниками квартирного електролічильника за тарифами постачальника.

Крім цього, за умовами тристороннього договору споживач оплачує колективному побутовому споживачу (ОСББ «Фундуклєєвський»):

— вартість утримання будинкових електричних мереж згідно з умовами тристороннього договору;

— вартість послуг з розподілу (передачі) електричної енергії за відповідним тарифом оператора системи, до мереж якого приєднаний колективний побутовий споживач (ОСББ «Фундуклєєвський»),

— вартість електричної енергії на колективні побутові потреби;

— вартість електричної енергії, втраченої внаслідок її розподілу до електроустановки споживача (трансформатори, струмопередавальні кабелі та проводи, комутаційне обладнання тощо), за відповідним тарифом купівлі електричної енергії колективним побутовим споживачем (ОСББ «Фундуклєєвський»).

4.4. Постачальником (виконавцем) комунальної послуги централізованого водопостачання, централізованого водовідведення для житлового комплексу за адресою м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58-А (перша черга будівництва, 4-секцій будинок) визначити (обрати) Приватне акціонерне товариство «Акціонерна компанія «Київводоканал».

4.5. Керуючому директору до 01 червня 2021 р. передати постачальнику комунальної послуги централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, Приватному акціонерному товариство «Акціонерна компанія «Київводоканал», технічну документацію та відомості щодо всіх власників нерухомого майна в житловому комплексі, необхідні для нарахування обсягу і вартості спожитої холодної води та укладення індивідуальних договорів, і з 01 жовтня 2021 припинити приймати показання лічильників холодної води та здійснювати розрахунок вартості спожитої холодної води індивідуальними споживачами.

  1. Роз’яснити співвласникам житлового комплексу, що у зв’язку з припиненням керуючим директором з 01 жовтня 2021 р. прийняття показників та обчислення вартості спожитої холодної води, усі власники житлових і нежитлових приміщень для отримання з 01 жовтня 2021 р. комунальної послуги централізованого водопостачання, централізованого водовідведення мають встановлені законом право і обов’язок до 01 жовтня 2021 р. укласти індивідуальні договори з постачальником комунальної послуги ПрАТ «Акціонерна компанія «Київводоканал».
  2. Зобов’язати керуючого директора:

6.1. Невідкладно виносити на розгляд зборів представників від об’єднання письмові звернення власників щодо укладення тристоронніх договорів на постачання електричної енергії.

6.2. На підставі рішення зборів представників від об’єднання і відповідного доручення зборів представників від об’єднання укладати і підписувати тристоронні договори на постачання електричної енергії.

6.3. Сприяти власникам житлових і нежитлових приміщень в укладенні договорів на постачання і розподіл централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, електричної енергії».

7. Це рішення набирає чинності з моменту його прийняття.